Baja vacancia histórica en mercado de bodegas acelera proyectos para próximos dos años y crea nuevos polos

La alta demanda en el mercado de almacenaje durante los últimos meses, sumado a la baja producción registrada, llevó al mercado a sus niveles de vacancia más bajos, solo comparables con los registrados en 2012-2013.

Según los índices de la consultora inmobiliaria GPS Property, la tasa de vacancia para el mercado de arriendo de bodegas Clase I en la Región Metropolitana, cerró el primer semestre de 2021 en 1,59% de su stock disponible, un 65% menos en relación a la segunda mitad del año pasado.

Se estima que este 2021 cierre el año con una producción de unos 180.000 metros cuadrados (m2), es decir, un 31% bajo la producción promedio anual registrada en los últimos 7 años. Dado este escenario, a lo que se suma la alta absorción registrada durante el semestre, permite proyectar que la vacancia del mercado –según GPS Property- se mantenga cercana al 1%.

Lorena Tapia, directora Ejecutiva de la firma de intermediación inmobiliaria, afirmó: "Se prevé una aceleración de proyectos en desarrollo, así como un aumento en la velocidad de producción de nuevos proyectos por parte de los operadores que tienen terrenos para llevar a cabo esta clase de activos, lo que se reflejará en los índices de vacancia recién a partir de los próximos 24 meses".

La mayor absorción, se presenta en el sector poniente de la capital, cerrando el periodo con 0,67% de vacancia en el sector. No obstante, Tapia dijo que la demanda por terrenos industriales ha aumentado en los últimos años, motivada por la necesidad de los operadores logísticos de tomar posición antes que la competencia, por la externalización de los servicios logísticos que ha aumentado la demanda por espacios de almacenaje y, finalmente, por el crecimiento sostenido del e-commerce en los últimos 18 meses producto de la contingencia sanitaria.

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Este aumento en la demanda de terrenos elevó los precios en los sectores industriales tradicionales de la capital, como los cercanos al aeropuerto, Vespucio o la Ruta 5 Norte, lo que –según GPS Property- generó una oportunidad de expansión hacia nuevos polos, como Curacaví, Casablanca y San Antonio, que cuentan con norma y precio para desarrollo de centros de bodegaje.

Sumado a lo anterior, Tapia sostuvo: "Ha aumentado la velocidad de consolidación de polos como el sector de Noviciado, donde es factible aún encontrar extensiones de terreno para desarrollo de bodegaje, que requieren una importante inversión en permisos, inversión que se ha acelerado producto de la escasez de terrenos en sectores tradicionales".

Efecto de la pandemia
Sebastián Ulloa Rodríguez, gerente industrial de Grupo Patio, sostuvo que el mercado de renta industrial vive un momento extremadamente particular, marcado por un ciclo con vacancias bajas, demanda por bodegas en ciudades intermedias, desafíos en seguridad y la continuidad operativa en tiempos de pandemia.

"La coyuntura sanitaria aceleró los planes de nuestros clientes, lo que dinamizará la segmentación del mercado de renta industrial en diferentes formatos. Mientras los grandes centros de almacenamiento buscarán mejores tarifas en sectores más competitivos, los centros de distribución optarán por mayor altura y tecnología en lugares donde los trabajadores tengan espacios de calidad, esparcimiento y áreas verdes", dijo Ulloa.

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Por su parte, los 70.000 m2 de absorción registrados en el último año para centros de bodegaje Clase II, han presionado la vacancia del mercado a los niveles más bajos desde que se tienen registro, variando de 9,57% a 5,22% al primer semestre de 2021.

Lo anterior, según la intermediadora, presenta una oportunidad de crecimiento y consolidación en otros mercados industriales menos tradicionales como la venta de bodegas, que comenzó a desarrollarse hace menos de 10 años. "El boom del comercio electrónico, junto con la baja producción, han llevado al mercado de arriendo de bodegas a niveles de vacancia históricamente bajos, lo que ha elevado significativamente la demanda en el mercado de ventas, presionando también su disponibilidad a la baja", dijo Tapia.

De acuerdo al área de Estudios de la consultora, actualmente existen 15 centros de bodegaje para la venta, donde la disponibilidad se encuentra en torno al 5,5%, lo que equivale a 16.017 m2, concentrados al norponiente de la capital, fundamentalmente en el sector del Montijo. En tanto, el valor de un módulo con una superficie promedio de 342 m2, pondera 30,1 UF/m2.

"Este escenario plantea una positiva perspectiva para este mercado en los próximos 4 años, en los que se espera la producción de 9 centros nuevos o etapas en centros existentes, lo que inyectaría 160.000 m2 disponibles", dijo Tapia.